立秋已過,樓市微涼。


8月是上市房企公布中期業績的時段,得益于“小陽春”行情以及6月的沖刺,大中型房企普遍拿到一份好看的中報。但喧囂過后,市場繼續轉頭向下。


上海易居研究院發布的數據顯示,今年8月,百強房企權益口徑業績較7月微降1.7%,略低于1-7月均值。其中,TOP30房企中,有11家單月業績環比下降。進入今年下半年,百強房企的銷售規模已連續兩個月出現下滑。


對比往年,市場在7月和8月出現降溫并不顯得意外。在年中的節點過后,市場的短暫下行往往被視為“季節性調整”或“技術性調整”。


但今年的市場下滑,還有一個重要的背景,即調控繼續施壓,融資渠道大幅收緊。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,更使得每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。受此影響,開發商在投資和拿地中變得謹慎而遲疑。8月,熱點城市土地市場首次出現“量價齊跌”的局面。


目前來看,低迷預期很難在短時間內反轉。近期,不少房企宣布收縮拿地計劃,而在銷售策略上,則傾向于快進快出的“搶收式”打法。但這種策略能否真正奏效,目前仍需觀察。


土地交易“量價齊跌”


上海易居研究院發布報告顯示,2019年8月,40個典型城市土地成交建筑面積4383.2萬平方米,環比下降16.9%,為今年3月以來首次下降;40個城市土地成交均價為5259.5元/平方米,環比下跌1.8%,為今年2月以來首次下跌。


8月,三類城市的土地交易面積均出現下降。其中,一線城市環比下降4成,二線城市下降17.1%,三線城市下降5.7%。


土地出讓金方面,8月40城市土地出讓收入為1933.7億元,環比下降30.3%,同比下降11.2%。盡管如此,前8月仍有三個城市的土地出讓金規模超過千億,分別是北京(樓盤)(1802.7億)、南京(樓盤)(1071.4億)、杭州(樓盤)(1047.1億)。


諸葛找房發布的另一組數據,也顯示出土地市場已趨于平淡。該機構指出,8月主要地級城市的土地溢價率已從4月的25%降至不足10%;流拍率則達到6.07%,連續三個月上升。


住宅市場方面,上海(樓盤)易居研究院監測的13個城市中,8月單月的二手房成交量環比下降8.5%,二手房市場進一步降溫,成交量仍處于今年5月以來的下行通道中。


分析人士指出,8月市場的降溫,雖然有一定的季節因素,但政策調控的作用更為明顯。


從今年5月底開始,多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單,監管部門收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。同時,住建部針對“地王”現象點名部分開發商。7月初,部分信托公司接到銀保監會的指導,收緊房地產信托業務。國家發改委也于此后要求,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。


7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。此后,央行就房地產占用信貸資源,消費貸、銀行理財等資金違規進入房地產市場等問題進一步探討解決方案。


中原地產的統計顯示,今年8月,中央和各地出臺的房地產調控政策多達60次,創下春節后的新高。


房企心態“偏悲觀”


“我們今年做了幾次北京的房地產信心指數調查,從數據上看到,有六七個指標呈現出偏悲觀的結論,加權以后總的結果也是偏悲觀的?!痹诮诘谋本┑禺a高品質發展論壇上,北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志表示,持續不斷的樓市調控,正在改變房企對市場的慣有判斷。


他表示,這一輪樓市調控有一個明顯的特點?!胺康禺a市場近三年的政策都保持了定力,連續在關鍵點上釋放‘房住不炒’的決心,而且每一次的政策釋放或者喊話,都伴隨有具體措施?!?/p>


實際上,北京樓市僅是一個縮影。今年下半年以來,身處樓市營銷一線的職業經理人,日子都不好過。


近日,某大型房企南京公司負責人向21世紀經濟報道袒露了其“心路歷程”:2016年之前,南京開發商普遍追求利潤最大化;自南京于2016年實施“限價令”后,企業一度陷入觀望;隨后的兩年間,調控政策不斷加碼,傳統營銷手段開始失效,一些企業無法完成銷售目標;今年上半年,南京一度松綁落戶政策,并刺激樓市升溫;但隨后,政策再度施壓,在一些供應扎堆的區域,項目銷售繼續陷入停滯……


“如果沒有一定的項目儲備,尤其是剛需盤的儲備,就很難熬過這段時間?!痹撊耸勘硎?,近些年雖然南京市場有漲有跌,但政策始終未真正放松,且正趨于常態化。目前,企業已經逐漸習慣于這種政策環境。


房地產職業經理人的壓力,不僅來自于市場,還有企業的業績要求。


今年上半年,多數企業的銷售規模雖有增長,但不足全年目標的50%。為了在下半年沖擊業績,很多房企制定了“搶收”計劃,并以回款率作為重要的考核指標。


7月,恒大率先以全面促銷措施拉開“搶收”的序幕。在8月中旬的業績會上,旭輝控股總裁林峰透露,以銷定產、降低庫存,提高去化、加快回款,是旭輝下半年的發展策略。某家總部位于深圳(樓盤)的房企人士也向21世紀經濟報道表示,在這個階段,公司更加奉行“見好就收”的高周轉策略,不過于追求利潤。


從8月業績來看,這輪“搶收”的效果尚不明顯。上海易居研究院認為,隨著“金九銀十”到來,房企勢必加大推案營銷力度,屆時成交量持續下滑的態勢或能止住。


但土地市場的降溫態勢,有可能會延續下去。受融資渠道收緊的影響,富力、融創等房企都明確下半年“原則上停止拿地”,其余大中型房企的投資策略也偏謹慎和保守,因為“一旦拿錯一塊地,就有可能拖累整個城市公司或區域公司”。


上海易居研究院認為,預計隨著調控政策作用的進一步顯現,未來幾個月土地市場可能繼續降溫。